Imu, la sentenza che ribalta tutto: ora si deve pagare anche per questo tipo di case - okmugello.it © N. c.
La Cassazione chiarisce che l’Imu si paga anche sugli immobili non agibili o da demolire: la tassazione resta valida finché il fabbricato esiste fisicamente e risulta accatastabile.
Con la sentenza n. 27017 dell’8 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha messo fine a uno dei dibattiti più complessi in materia di tassazione immobiliare: l’Imu va pagata anche sugli immobili inagibili, privi di agibilità, abusivi o con ordine di demolizione. La decisione, destinata a diventare un punto di riferimento per contribuenti e amministrazioni, stabilisce che l’obbligo di versamento sussiste finché l’immobile esiste fisicamente e risulta iscritto — o iscrivibile — al catasto edilizio urbano, a prescindere dal suo stato di conservazione o utilizzabilità.
Il caso che ha portato alla sentenza
La vicenda nasce all’interno di una procedura fallimentare. Una società in liquidazione aveva ricevuto dal Comune un avviso di accertamento per il pagamento della Tari, poi esteso anche all’Imu, su immobili sottoposti a sequestro e ordine di demolizione. Il curatore aveva contestato la richiesta, sostenendo che gli edifici non dovessero essere tassati poiché inutilizzabili e privi di valore commerciale.
Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano però respinto il ricorso, e la Cassazione ha ora confermato l’orientamento dei giudici, precisando che l’Imu resta dovuta fino a quando il fabbricato non è effettivamente demolito o cancellato dal catasto.
La Suprema Corte ha chiarito tre punti fondamentali che ridefiniscono in modo netto i confini dell’imposta:
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Non serve l’agibilità: l’Imu si paga anche se l’edificio non possiede il certificato che ne attesta la conformità a norme di sicurezza e igiene.
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Non serve l’utilizzabilità: la possibilità materiale di usare l’immobile non incide sull’obbligo fiscale.
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Basta l’iscrizione o l’accatastabilità: anche un immobile in rovina, purché riconoscibile come fabbricato, rientra nel campo di applicazione dell’imposta.
La Corte ha inoltre chiarito che l’iscrizione catastale non è nemmeno una condizione indispensabile: l’Imu si applica anche a quegli immobili che, pur non accatastati, sono accatastabili, cioè identificabili come costruzioni complete nella loro struttura essenziale.
Questa impostazione conferma che la disciplina fiscale è autonoma da quella edilizia e urbanistica: la tassazione non dipende dalla regolarità amministrativa o dall’effettiva abitabilità, ma dalla semplice esistenza fisica del bene.
Riduzione del 50% e casi particolari
Pur confermando l’obbligo di pagamento, la Cassazione riconosce la possibilità di beneficiare della riduzione del 50% dell’Imu prevista per gli immobili inagibili o inabitabili, ma solo se la condizione è oggettiva e documentata.
Si tratta di casi in cui il fabbricato presenta danni strutturali gravi dovuti, ad esempio, a eventi naturali, incendi o cedimenti che ne impediscono l’uso.
L’inagibilità deve però essere fisica e materiale, non legata a vincoli o provvedimenti amministrativi.
Un passaggio particolarmente rilevante della pronuncia riguarda gli immobili con ordine di demolizione: la Corte precisa che il semplice ordine del Comune non esonera dal pagamento dell’imposta. Finché la demolizione non è avvenuta, l’immobile resta un fabbricato e come tale soggetto a tassazione. Solo con l’abbattimento effettivo cambia la natura del bene, che da edificio diventa area edificabile o terreno, con un regime fiscale diverso.
Le implicazioni per i proprietari
La sentenza n. 27017/2025 rappresenta una svolta per proprietari, curatori fallimentari e professionisti del settore. In pratica, l’obbligo di versamento dell’Imu non viene meno neppure in presenza di immobili fatiscenti, inagibili o abusivi, a meno che non siano fisicamente demoliti.
Questo principio rafforza la posizione dei Comuni nelle richieste di accertamento e impone ai contribuenti una maggiore attenzione nella documentazione dello stato degli immobili per poter accedere a eventuali riduzioni.
In sintesi, secondo la Corte, l’Imu segue la realtà materiale, non quella formale: finché un fabbricato esiste, anche solo come rudere, resta un bene tassabile.
